Оценка стоимости предприятия на примере АЗС №443

Оценку стоимости предприятия АЗС №443 на основе затратного подхода проведем с помощью метода стоимости чистых активов, в мировой практике нередко называемого методом накопления активов. Как отмечалось в первой главе работы, метод стоимости чистых активов основан на определении рыночной стоимости всех активов объекта: материальных (земли, зданий, оборудования, товарно-материальных запасов), финансовых и нематериальных. Конечная цель использования затратного подхода состоит в расчете оценочной стоимости собственного капитала предприятия, которая определяется по базовой модели (1.5).

Затратный подход показывает оценку восстановительной стоимости объекта за вычетом износа, увеличенную на стоимость земли и прибыль предпринимателя.

Прежде всего, проведем оценку рыночной стоимости недвижимого имущества объекта.

Основные этапы процедуры оценки при применении данного подхода:

1. Определение стоимости приобретения или долгосрочной аренды свободного участка земли аналогичного по характеристикам и местоположению, рассматриваемому участку.

2. Определение восстановительной стоимости улучшений (зданий, сооружений, объектов благоустройства), находящихся на участке.

Под восстановительной стоимостью понимается оцениваемая стоимость строительства в текущих ценах, на действительную дату оценки точной копии оцениваемого здания из таких же материалов, соблюдая такие же стандарты, по такому же проекту, такой же планировки, имеющего все недостатки, абсолютное соответствие и износ, как оцениваемое сооружение.

3. Определение дополнительных затрат, необходимых для того, чтобы довести здание до состояния рыночных требований и уровня загрузки помещений.

4. Определение величины физического, функционального и внешнего износа объекта недвижимости.

5. Определение восстановительной стоимости с учетом износа для получения остаточной стоимости объекта.

Общая формула затратного подхода имеет вид:

(3.1)

где Сзатр - стоимость объекта оценки;

Сзем - стоимость земельного участка;

Снс - стоимость нового строительства;

ПП - прибыль предпринимателя;

И - накопленный износ.

(3.2)

где ПИ - прямые издержки, сметная стоимость или договорная цена, т.е. та сумма, которая будет уплачена инвестором подрядчику за реализацию проекта на основе договора подряда ПИ = Ссмет;

КИ - косвенные издержки, т.е. издержки инвестора, связанные со строительством, которые не могут быть включены в договорную цену (стоимость разработки и согласования проекта, затраты на получение права застройки и подключения к городским инженерным сетям, издержки, связанные с правом использования земли во время строительства и т.д.).

Этап 1. Определение стоимости земельного участка

Оценка земельного участка не производилась в связи с тем, что участок является государственной собственностью. Земельный участок, занимаемый объектом оценки и необходимый для его использования, находится у ООО «РН-Востокнефтепродукт» на правах аренды, на основании договора аренды земельного участка №155 от 1 июня 2004 года (Приложение И), заключенного комитетом по управлению имуществом Кировского района.

Согласно данному договору ООО «РН-Востокнефтепродукт» принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером №25:05:03 01 004:0161, расположенный на 435-ом километре гострассы Хабаровск – Владивосток, АЗС №443, в границах, указанных в кадастровом плане участка, прилагаемом к договору, общей площадью 2950,23 метров квадратных. Категория земель – земли построений. Территориальная зона состава земель поселений – земли инженерных и транспортных инфраструктур. Цель предоставления (разрешенное использование) – для общественно-деловых целей.

Еще о транспорте:

Определение норм естественной убыли
Естественная убыль – уменьшение количества груза под воздействием естественных причин в условиях нормального технологического процесса транспортировки. Нормы естественной убыли грузов устанавливают тогда, когда предотвратить естественную убыль не удается, либо нерационально с экономической точки зр ...

Корректирование величины трудоемкости технического обслуживания
Корректирование величины трудоемкости ежедневного технического обслуживания - нормативная трудоемкость ежедневного технического обслуживания табл. 2.2 (1) 1,00 табл. 2.9 (1) 1,05 табл. 2.12 (1) Лиаз 1,05 Паз 0,74 Корректирование величины трудоемкости технического обслуживания №1. - нормативная труд ...

Состав системы и назначение узлов
Средства контроля на каждом пункте их установки включают в себя перегонное и стационарное оборудование, связанное между собой кабельными или оптическими линиями связи локальной сети Белорусской Железной Дороги.Перегонное оборудование подразделяется на наружное и постовое. В состав системы контроля ...